Кошмар или шанс. Что важно знать про дешевую недвижимость

Один из вечных вопросов рынка: дешевая недвижимость – риск или возможность? Какие невидимые глазу процессы стоят за появлением таких предложений? Почему риэлторы не любят работать с недорогими объектами и часто их критикуют? И вообще – существует ли на рынке предубеждение против низких цен? Отвечает генеральный директор компании Rentsale Юлия Титова.


Юлия Титова, генеральный директор компании Rentsale, победитель национальной премии «Эксперт рынка недвижимости – 2018» в номинации «Зарубежная недвижимость»

– Юлия, о дешевой недвижимости часто говорят нервно и даже зло. О регионах, где такая недвижимость представлена, – тоже. Мол, «как можно такое покупать», «ужасные дома», «кошмарные районы»… И от вас я тоже не раз слышал мнение, которое можно выразить словами «не надо». Неужели все так плохо?

– Давайте сразу: я не имею ничего против недорогих объектов. Проблема не в них, а в отношении к ним. Владение зарубежной недвижимостью – обычно владение удаленное. А любая недвижимость требует ухода. Почему-то об этом задумываются единицы. Схема «купил, забыл и при этом получаю копеечку» не работает. Мой опыт показывает: если покупатель не появляется в квартире и не сдает ее, то через несколько лет выставляет собственность на продажу.

Допустим, у вас есть €30 тыс. и вы хотите купить квартиру в Болгарии или Турции. Покупка будет абсолютно оправданна, если в этой квартире вы будете жить сами пару месяцев зимой и пару месяцев летом. А на остальное время сумеете сдать ее в аренду.

Я сама давным-давно купила квартиру в Болгарии, несколько лет туда не ездила и, осознав, насколько невыгодно содержать ее, решила продать. Но… купила-то я на пике, в пересчете на евро вдвое дороже, чем она стоит сейчас. Продавать дешевле было жалко. Поэтому приняла решение ежегодно полтора-два месяца отдыхать там с детьми, а в остальное время сдавать.

– Но все-таки ваш пример вполне позитивный, и он доказывает, что если подойти к процессу вдумчиво, то дешевый объект не станет обузой…

– Все так, но обратите внимание: я заранее знала, у кого покупаю жилье и какая управляющая компания здесь работает. Поэтому, например, купила на второй линии, хотя были варианты в соседних домах, расположенных ближе к морю. Управление там организовано хуже, я знала и это, опросив людей, там проживающих.

Негативный опыт тоже есть. У меня была квартира в Черногории в доме, построенном в 80-х годах. Бывала там крайне редко, в доме постоянно текли трубы, а потом власти ввели туристический налог, который можно было платить только на месте. Долг накопился, набежала пеня… В итоге я продала квартиру.

– Юля, но ведь человек может вообще покупать не под сдачу, а только для себя. Вроде как я буду регулярно приезжать и выйдет дешевле…

Читайте также  Личный опыт: однокомнатная квартира в Черногории. Сутоморе

– Безусловно, но только в том случае, если недвижимостью действительно будут активно пользоваться. Например, человек выходит на пенсию, собирается жить в недорогой квартире у моря, сдавать свою квартиру в России… Последнее, впрочем, необязательная опция. Но пользоваться зарубежной недвижимостью нужно, и немало, иначе это просто не имеет смысла.

Почему-то именно у потенциальных покупателей дешевой недвижимости в голове существует некий образ: я куплю, а пользоваться буду потом, лет через 10-15. Пока пусть стоит. Нужно четко понимать, что «пока» – это время, когда придется платить налоги, покрывать расходы на содержание комплекса и т. д.

Например, для квартиры в той же Болгарии или Турции стоимостью €40-50 тыс. планируйте расходы на содержание от €300 до €800 в год. И это без расходов на воду и электричество – только налоги, содержание комплекса, уборка территории, смена лампочек в подъезде… Согласитесь, на эти деньги прекрасно можно снимать жилье аналогичного уровня пару недель в году по всему миру. А за 10-15 лет набежит сумма около €7 тыс. Немало на фоне изначального бюджета.

Если у вас есть свободные деньги – нет проблем. Если же вы осуществляете мечту всей жизни, но на последние средства, – не надо! Вдруг не понравится или что-то пойдет не так.

Предубеждение против дешевых регионов

– Юля, дискуссии по вопросу «покупать – не покупать» часто касаются даже не конкретных объектов, а целых регионов. И здесь у меня возникает сомнение: кажется, что специалисты критикуют регион, если с ним не работают…

– Говорить за всех не могу… Принципиально негативной позиции к какому-то региону в тех странах, с которыми мы работаем, у меня нет. Просто если потенциальный покупатель спросит мое мнение, например, о Черногории, где лучше купить – в Которской бухте, в Баре или Ульцине, я порекомендую бухту. Хотя бы потому, что Бар и Ульцинь расположены ближе к албанской границе и на вторичном рынке у многих частных продавцов документы не в порядке. Хотя там песчаные пляжи, открытое море и недорогая по сравнению с Будванской ривьерой недвижимость. Но продаем-то мы и там, и там.

Кстати, то же относится и к дорогим объектам. Если клиент ищет жилье на Кипре за €2 млн в районе Полиса, я обязана предупредить его, что это медвежий угол. Объяснить, с какими рисками может быть связана покупка.

Кстати, если вас интересует недвижимость на Кипре и вы планируете не только переехать, но и устроить своего ребенка в школу, – материнский взгляд на остров любви и его образовательные возможности – в авторском путеводителе! 

– Но в любой стране есть регион, за которым закрепилась слава «бюджетного». В Италии это Калабрия, в Испании – район Торревьехи. По-вашему, в какой степени этот стереотип создают сами риэлторы?

Читайте также  Личный опыт: покупка земельного участка в городе Бар, Черногория

– Стереотип считать, что Калабрия и Торревьеха – плохие регионы. Так говорят те, кто их не знает. Везде есть причины низких цен, соотношение цены и качества никто не отменял. Если мы сравниванием Тоскану с Калабрией, по некоторым показателям Калабрия будет лучше.

– Каким, например?

– Например, по количеству людей на пляже в сезон, чистоте этих пляжей, стоимости лежаков, овощей-фруктов.

Но, конечно, вы правы в том, что многое зависит от риэлтора. Каждый старается привлечь внимание к своему региону, каждый хочет продавать дороже. Например, мало какие из русскоговорящих агентств, расположенных в Испании, работают с квартирами в Барселоне стоимостью €100-150 тыс.

Почему? Да просто потому, что не умеют, хотя спрос и предложение есть. Ведь в большинстве случаев в Испании не принято брать комиссию с покупателя: агентства делят комиссию продавца, заложенную в цену недвижимости. Но такое возможно, когда есть что делить. В рассматриваемом примере – дешевая Барселона – речь идет о предложениях, в которых комиссия в цену не заложена. А агентства не умеют договариваться с покупателем, чтобы тот понял, принял и заплатил… Поэтому они и не работают с дешевыми объектами.

– Есть ли лично у вас какие-то ценовые ориентиры, например, на Кипре, в Болгарии или Черногории? То есть «дешевле этой цены здесь покупать не стоит в любом случае»?

– В Болгарии €15 тыс. – действительно минимум. Дешевле тоже бывают предложения, но их лучше не рассматривать. Но если решение о покупке принято, то нужно очень внимательно смотреть на расположение и качество строительства.

В Черногории я бы определила нижний предел как €25-30 тыс. за студию. На Кипре планка выше – €50-70 тыс., при этом объект будет расположен не в Лимассоле, а в определенных районах Пафоса или Ларнаки.

Синдром «бюджетного клиента»

– Юля, вы сказали, что с дешевой недвижимостью работать порой сложнее. Раскройте внутреннюю кухню. Покупатель, который рассматривает дешевую недвижимость, – это действительно более сложный и требовательный клиент?

– Нет, все зависит от конкретного человека. В прошлом году у меня был лот недорогих по местным меркам предложений в Пафосе. Ко мне, при том что я большую часть времени нахожусь в Москве, обращались люди, постоянно живущие на Кипре. Мы организовывали показы, каждую неделю я закрывала сделку, причем не «высиживала», как это бывает с теми, кто хочет купить дорогую виллу. С ними-то как раз работа ведется месяцами. Но это нормально.

Важно понимать, что рынок дорогой недвижимости очень инертен, и я контролирую картину в районах, на которых специализируюсь: эта вилла есть в наличии, за эту внесен залог и т. д. А в случае с дешевой недвижимостью все по-другому. Объект, выставленный на продажу несколько дней назад, быстро находит покупателя на местном рынке, и, естественно, продавцу не приходит в голову информировать об этом всех агентов.

Читайте также  Главные тенденции 2013 года на рынках недвижимости «любимых стран»

Поэтому, интересуясь недорогой недвижимостью, можно прицениваться, но не стоит рассчитывать на конкретные варианты, если вы прямо сейчас не готовы к осмотру, принятию решения и сделке. Взять тайм-аут на несколько дней – не проблема. Но если из дней складываются месяцы, считайте, что затем поиск придется начинать заново. Условно говоря, вероятность того, что недорогие объекты, которые смотрели осенью, доживут до весны, нулевая. Конечно, я говорю о ликвидных вариантах.

– В заключение… Риэлтор живет за счет комиссии, и она зависит от цены объекта. Как выстраиваются отношения на особо дешевых сделках? Бюджетный покупатель должен быть готов заплатить комиссию при покупке?

– Обе стороны, если у них серьезные цели, должны быть подготовлены соответствующе. Покупатель должен понимать, что риэлторы не работают бесплатно – даже если речь идет о сделке с дешевым объектом. Надо обязательно договариваться о стоимости услуг на берегу. Если вы, клиент, действительно заинтересованы в покупке конкретного дома или квартиры, вас не должна смутить необходимость заплатить комиссию. Поэтому когда агент сразу называет сумму – это залог доверительных, честных и прозрачных отношений.

К сожалению, многие покупатели почему-то считают, что риэлторы должны работать даром или почти даром. На эту тему ведется много дискуссий и на внутреннем рынке: зачем нужен риэлтор в Москве или в Санкт-Петербурге? Казалось бы, за рубежом ситуация должна отличаться, ведь в других странах есть своя специфика, а риэлторы помогают с оформлением сделки, что особенно актуально в незнакомом государстве. Но нет, считается, что друзья, уже купившие в этой стране, или бармен, у которого друг продает квартиру недорого, вполне подходящие партнеры для сделки.

На эту тему можно долго рассуждать, рассказывать страшные истории и веселые байки. Но сейчас важнее то, что именно в недорогом сегменте таких случаев особенно много. Поэтому риэлторы и несильно любят заниматься такими сделками: комиссия маленькая, вероятность поработать бесплатно тоже велика.

Каждый выбирает для себя: на одной стороне кто-то хочет рискнуть, купить дешево, напрямую у продавца или «через знакомых». С другой стороны кто-то ставит для себя планку, что не работает с бюджетами ниже определенной суммы. Отсюда все мифы и стереотипы.

Беседовал Филипп Березин
Инфографика: Ольга Бодрова
Фото: flickr.com